Kā Nopelnīt Naudu Piecstāvu ēkas Nojaukšanai

Satura rādītājs:

Kā Nopelnīt Naudu Piecstāvu ēkas Nojaukšanai
Kā Nopelnīt Naudu Piecstāvu ēkas Nojaukšanai
Anonim
  • Gaida nojaukšanu
  • Apmaiņa ar piemaksu
  • Riski un aprēķini
  • Reģistrācijas cena

Dzīvokļi piecstāvu ēkās no pirmā acu uzmetiena ir neizskatīgs produkts: maza izmēra, šauri, ar daudzām komunālām problēmām (trūkst kopīgas vannas istabas, lifta un atkritumu teknes). Bet pieprasījums pēc šī mājokļa ir bijis un paliek stabils. Turklāt šādus dzīvokļus pērk ne tikai tie, kuriem nepietiek naudas kaut kam labākam, bet arī privātie investori. Mēs noskaidrojām, ka šī tirgus nozare rentabilitātes ziņā ir salīdzināma ar luksusa mājokļiem. Tiesa, riski ir daudz lielāki.

attēls
attēls

Gaida nojaukšanu

Pilsētas varas iestādes sola, ka pēc dažiem gadiem Maskava pilnībā atbrīvosies no piecstāvu ēkām. Jau tagad vecās paneļu mājas ar zaļiem pagalmiem un vecas sievietes pie ieejām atbrīvo teritoriju jaunām monolītām ēkām. Neskatoties uz to, Hruščovi sekundārajā mājokļu tirgū joprojām ir diezgan plaši pārstāvēti: viņu piedāvājuma apjoms galvaspilsētas dzīvokļu sekundārajā tirgū gandrīz pārsniedz cita veida mājokļu piedāvājumu. Ir skaidrs, ka galvenā piecstāvu ēku priekšrocība potenciālo pircēju acīs vienmēr ir bijusi un paliek viņu relatīvā lētība salīdzinājumā ar labām paneļu un vēl monolītākām mājām, nemaz nerunājot par modernām jaunceltnēm, kas savās patērētāja īpašībās vairākas reizes pārsniedz piecstāvu ēkas. Neskatoties uz to, dzīvokļi mājās, kas formāli paredzēti nojaukšanai, tiek izīrēti ilgtermiņā,pirkts un pārdots. Tomēr vai pircēju uzmanību piesaista tikai šī mājokļa lētums? Varbūt privātajiem investoriem ir slepens aprēķins.

Sāksim ar nelielu stāstu - to pašu var pateikt burtiski jebkura Maskavas Hruščova iedzīvotāji. Aleksandra Nikolajevna Ivanova jau 30 gadus dzīvo 9. Parkovaya ielā, kopš viņa un viņas vīrs pārcēlās uz dzīvokli pavisam jaunas piecstāvu ēkas pirmajā stāvā desmit minūtes no Ščelkovskajas metro stacijas. Un viņu apkārtnes zaļie pagalmi nav dāvana no cēliem investoriem, bet gan iedzīvotāju aktivitāšu rezultāts. "Mēs bijām jauni, aktīvi," atceras Aleksandra Nikolajevna. "Pie subbotnikiem visi apkārtējie pagalmi bija apstādīti ar kokiem. Tagad kļavas un bērzi ir vienā līmenī ar jumtiem." Aleksandras Nikolajevnas dzīvoklim jau sen vajadzīgs kapitālais remonts. Caurules bezgalīgi aizsērē, grīdas sapuvušas, logu rāmji ir sausi. Varētu vērsties pie mazmeitām un omītēm. Bet Aleksandra Nikolajevna to nevēlas.

"Kāpēc tērēt naudu remontam, ja māju nojauks," viņa iebilst. "Visi iedzīvotāji runā par nojaukšanu. Nav precīzi zināms, kad tas notiks. Bet visi zina, ka gadu vai divus mūsu apkārtnē nebūs piecstāvu ēku. Ja jā, kāpēc tērēt naudu dzīvoklī?"

Natālija, Aleksandras Nikolajevnas brāļameita, ir ar tādu pašu viedokli. Savā 11. Parkova ielā viņa vienkārši atkārtoti ielīmēja tapetes. Žēl tērēt vairāk naudas. Tiesa, tas pats, laiku pa laikam jums kaut kas ir jālāpo: māja ir veca - viena vai otra lieta nepārtraukti pasliktinās. Dažreiz Natālija pat domā: varbūt pārdod? Tomēr par summu, ko viņa palīdzēs par savu trīsistabu dzīvokli, jūs varat nopirkt "kapeika gabalu" tikai tad, ja nepārvietojat ārpus Maskavas apvedceļa. Šeit un gaida solīto pārvietošanu.

Tās pašas domas neatstāj simtiem piecstāvu ēku iedzīvotājus visā Maskavā. Lielākais to skaits šodien ir koncentrēts ziemeļos ("Rechnoy Vokzal"), dienvidrietumos ("Profsoyuznaya", Cheryomushki) un uz dienvidaustrumiem no Maskavas ("Tekstilshchiki").

Apmaiņa ar piemaksu

Piecu stāvu un noplicinātu mājokļu nojaukšanas programma tika apstiprināta ar Maskavas valdības dekrētu 2002. gada 2. jūlijā. Līdz šim galvaspilsētas centrālajos un dienvidu rajonos praktiski nav palicis piecu stāvu ēku, Jugo-Vostochny tiks atbrīvots no "khrushchebs" 2008. gadā, Vostochny un Northeast - 2009. gadā, un ziemeļu, dienvidrietumu un Zelenogradsky - 2010. gadā.

Turklāt jāatzīmē, ka piecstāvu ēku nojaukšanas programma Maskavā patiešām tiek īstenota. Un apsolītajam ir pilnīgi iespējams ticēt. Tādējādi jebkura Maskavas piecstāvu ēka ir nolemta nojaukt. Vienīgais jautājums ir laiks.

Šeit sākas jautrība. Dīvainā kārtā dzīvokļi Maskavas piecstāvu ēkās laika gaitā tikai sadārdzinās. Cena par viņiem ir atkarīga ne tikai no platības, bet arī nojaukšanas perioda. Jo tuvāk "liktenīgajai līnijai", jo dārgāk. Pēc ekspertu domām, dzīvokļa izmaksas piecstāvu ēkā, kuras nojaukšanas datums ir precīzi zināms, pieaug vismaz par 10%. Un šodien šādu dzīvokļu īpatsvars nekustamā īpašuma sekundārajā tirgū nav tik mazs - apmēram 18%.

"Nolemto" dzīvokļu pircējus var aptuveni iedalīt divās kategorijās. Pirmajā grupā ietilpst cilvēki, kuriem galvenā mājokļa priekšrocība ir tā lētums. Piecu stāvu ēkas ir ideāls risinājums tiem, kas vēlas iegādāties lētu dzīvojamo platību Maskavā: par 90–120 tūkstošiem ASV dolāru jūs varat meklēt “vienistabas” vai pat “divstāvu” dzīvokli pieņemamā attālumā no metro. Tik zemām cenām mūsdienu Maskavai ir daudz iemeslu, mēs izdalīsim divus galvenos. Šie dzīvokļi ir ļoti neērti un mazi. Bet tie ir lēti, lielā mērā to nelielās platības dēļ, jo dzīvokļa absolūtās izmaksas galvaspilsētā lielākajā daļā gadījumu tiek aprēķinātas, reizinot kvadrātmetru skaitu ar noteiktām nosacītām izmaksām.

Vēl viena pircēju kategorija ir privātie investori. Viņiem ir plaša darbības joma: viņi zina, ka nepietiekams, lēts dzīvoklis Hruščovā pēc gada vai diviem pārvērtīsies par jauniem mājokļiem, kas maksās daudz vairāk. Patiešām, pēc vēlēšanās nojaucamās mājas dzīvojamās platības īpašnieks par to var saņemt kompensāciju naudā vai kvadrātmetros. Pirmajā gadījumā viņam tiek atlīdzinātas dzīvokļa izmaksas par tirgus cenu, pieskaitot visas izmaksas, kas saistītas ar jauna mājokļa iegādi un pārcelšanos (komisijas maksa par nekustamā īpašuma kompāniju, kurai būs jāmaksā par jauna dzīvokļa meklēšanu, pārvietotāju algas utt.).

Ja persona izvēlas kompensāciju "natūrā", tad saskaņā ar jauno Mājokļu kodeksu un likumu "Maskavas pilsētas garantijas personām, kuras atbrīvo dzīvojamās telpas" viņam tiek piešķirts dzīvoklis tajā pašā rajonā, kur māja ir paredzēta nojaukšanai. Izņēmums ir Zelenograda un Centrālais administratīvais rajons: tajos dzīvokļi tiek piešķirti rajona robežās. Kas tomēr nemaz nav slikti pilsētas centrālās daļas iedzīvotājiem: ceļu kvadrātmetrs visās Centrālā administratīvā rajona daļās.

Pats labākais kolonistam ir tas, ka paredzētajā dzīvoklī ir jābūt tik daudz istabu, cik ir zaudējis cilvēks. Turklāt prasība pēc atbilstoša numuru skaita nekādā ziņā nav atkarīga no faktiskā dzīvokļa lieluma un tā izkārtojuma. Acīmredzot lielākā daļa migrantu ievērojami palielina kadrus. Salīdzinājumam: vienistabas dzīvokļa vecajās mājās standarta izmērs ir 30-32 kv. m, divistabu - 45-50 kv. m. Mūsdienu jaunās ekonomiskās klases ēkās vidējais "odnushki" izmērs - 40-45 kvadrātmetri. m, "kapeika gabals" - 55-70 kv. m. Tas ir, pieredzējis investors ar labām prasmēm un nepieciešamo iekšējās informācijas rīcību, iespējams, savlaicīgi nopērkot dzīvokli nojauktā piecstāvu ēkā (tas ir, pirms pārdošanas slēgšanas nosodītajā mājā), vienkārši iegūst kvadrātmetru skaitu. Tās var darboties dažādās variācijās no 10 līdz 20. Reizinot ar to pašu vidējo USD 4 000 par kvadrātmetru, mēs saņemam summu apmēram 50-60 tūkstoši USD, ko ieguldītājs faktiski garantē.

Par papildu kadriem cilvēks vai nu nemaksā neko, vai arī piemaksa ir minimāla. Pilsēta faktiski ziedo šo teritoriju bijušajam īpašniekam par tiesībām nojaukt māju, kurā viņš dzīvoja. Šī dāvana kļūst par tīro peļņu veco dzīvokļu pircējiem. Ņemiet vērā, ka peļņas lielums nekādā ziņā nav atkarīgs no dzīvokļa patērētāja īpašībām: piemēram, pirmo stāvu iedzīvotāji vispārīgi saņem jaunus dzīvokļus.

Un ieguvums nav tikai kadros. Jaunu mājokļu izmaksas a priori ir augstākas nekā vecajām. Pieticīgāko vienistabas dzīvokļu cena jaunajās ēkās ir aptuveni 110 tūkstoši USD. Jaunas ēkas parādās mūsu acu priekšā, jo parādās jaunas grīdas, un, neskatoties uz šodienas stabilizēšanos, eksperti joprojām prognozē, ka līdz gada beigām jaunu ēku izmaksas pieaugs vismaz par 15%. Tātad, rūpīgi izvēloties iespējas, šāda darbība īsā laikā var dot taustāmu peļņu.

Šodien jūs varat iegādāties divistabu dzīvokli Hruščovā, piecu minūšu brauciena attālumā ar sabiedrisko transportu no metro stacijas Shchelkovskaya par 122 000 ASV dolāru. Desmit minūtes no tās pašas stacijas kapeika gabala cena celtniecības stadijā šodien ir aptuveni 183 000 USD. Pirmās platība ir 42 kv. m, otrais - 72,2 kv. m.

Riski un aprēķini

Neskatoties uz šāda veida investīciju pievilcību, ceļā ir nepilnības. Pirmkārt, ar šādu darījumu ir viegli nepamanīt laiku. Jaunais Mājokļu kodekss prasa iedzīvotājiem vismaz gadu iepriekš brīdināt par nojaukšanu. Tomēr visi zina, ka likuma prasības mūsu realitātē dažkārt tiek norautas visneparedzamākajā veidā. Nekad nekustamo īpašumu nācējiem nācās saskarties ar to, ka cilvēki par izlikšanu tika informēti burtiski mēnesi pirms mājas nojaukšanas. Tas ir ļoti vienkārši: tiklīdz tiek atrasts investors, varas iestādes sāk steigties. Tomēr kļūt par šādas informācijas īpašnieku nemaz nav tik grūti, kā varētu šķist no pirmā acu uzmetiena. Visu veidu sagatavošanās darbības,Pirms Maskavas valdības dekrēta parakstīšanas par ēkas atzīšanu par ārkārtas vai nojaukšanas objektu jebkuras pilsētas programmas ietvaros joprojām tiek iesaistīti prefektūras līmeņa speciālisti. Viņu iepazīšana būs noderīga jebkuram iesācēju investoram. Viņu pakalpojumi ir lēti, dažreiz pietiek ar kopīgiem braucieniem uz restorānu. Un no viņiem saņemtā informācija var būt patiesi nenovērtējama. Lai gan viņi arī nav viszinoši: projektu var palēnināt pat birokrātiskās varas augšējos slāņos - visur strādā cilvēki, kuri saņem savu daļu procesa, un, ja kāds ir mazāks, rezolūcijas projekts var pazust. Nejauši.dažreiz pietiek ar kopīgiem braucieniem uz restorānu. Un no viņiem saņemtā informācija var būt patiesi nenovērtējama. Kaut arī viņi arī nav viszinoši: projektu var nobremzēt pat birokrātiskās varas augstākajos līmeņos - visur strādā cilvēki, kuri saņem savu daļu procesa, un, ja kāds ir mazāks, tad rezolūcijas projekts var pazust. Nejauši.dažreiz pietiek ar kopīgiem braucieniem uz restorānu. Un no viņiem saņemtā informācija var būt patiesi nenovērtējama. Kaut arī viņi arī nav viszinoši: projektu var nobremzēt pat birokrātiskās varas augstākajos līmeņos - visur strādā cilvēki, kuri saņem savu daļu procesa, un, ja kāds ir mazāks, tad rezolūcijas projekts var pazust. Nejauši.

Tātad grafiki tiek ievēroti, taču elastīgi. Nojaukšanas datums gan tuvojas, gan atkāpjas. Tas ir, cerības, ka pēc gada jūs pārcelsieties uz jaunu dzīvokli, var nebūt pamatota, un jums nāksies cīnīties vēl pāris gadus ar cauruļu un caurvēju noplūdi.

Lai gan to var ņemt vērā pat iegādes posmā. Jāpatur prātā, ka kārtība ir atkarīga ne tikai no mēra biroja grafikiem, bet arī no apkārtnes popularitātes. Piemēram, Cheryomushki nojaukšana notiek daudz aktīvāk nekā jebkur Maryina Roshcha. Ja teritorija ir attīstītāju pieprasīta jaunai attīstībai, tad tur esošās piecstāvu ēkas tiek ātri nojauktas.

Vēl viens svarīgs punkts: dzīvoklis kā kompensācija personai tiek piešķirta tikai tad, ja viņam nepieder citas mājas. Pretējā gadījumā naudas kompensācija kļūs par "mierinājuma balvu". Un, kā likums, šī summa ir nesalīdzināmi mazāka par tirgū esošā dzīvokļa faktiskajām izmaksām. Lai gan patiesībā Maskavas vēsturē vēl nav bijuši gadījumi, kad kāds nolēma izmantot tiesības saņemt naudas kompensāciju par mājas nojaukšanu. Jebkurā gadījumā mūsu intervētie mākleri un juristi neko tādu nevar atcerēties. Un mums neizdevās atrast tiesvedības precedentus. Iemesls tam ir ļoti nesakārtotā procedūra šīs pašas kompensācijas aprēķināšanai. Normu nav, jēdziens "tirgus novērtēšana" ir diezgan brīvs. Pirms četriem gadiem viens no kolonistiem nolēma prasīt sava trīsistabu dzīvokļa pilsētas centrā reālo tirgus vērtību un pat ņemot vērā tajā tikai pirms diviem gadiem veikto labo remontu. Bet viņam tika skaidri paskaidrots, ka maksimums, uz kuru viņš var paļauties, ir summa, kas aprēķināta, reizinot dzīvokļa kopējās platības kvadrātmetrus ar kādām vidējām galvaspilsētas kvadrātmetra izmaksām. Vīrietis visu saprata pareizi un paņēma to, ko bija parādā jauns dzīvoklis. Vīrietis visu saprata pareizi un paņēma to, ko bija parādā jauns dzīvoklis. Vīrietis visu saprata pareizi un paņēma to, ko bija parādā jauns dzīvoklis.

Visbeidzot, pastāv iespēja, ka dzīvoklis, kas paredzēts zaudētā nomaiņai, joprojām neatradīsies jūsu apkārtnē. 90% gadījumu likums tiek ievērots, taču joprojām bija precedenti, kad personai pret viņa gribu tika piešķirts dzīvoklis nevis tur, kur viņš iepriekš dzīvoja. Un neviena tiesa nepalīdzēja. Šādas situācijas ir izņēmums, taču neviens nav pasargāts no tām.

Reģistrācijas cena

Pati dzīvokļa pirkšanas procedūra nojaukšanai pakļautajā mājā joprojām tiek veikta tāpat kā dzīvokļa iegāde jebkurā citā mājā. Šajā gadījumā likumā nav noteikti nekādi ierobežojumi. Bet, kad tiek izdots dekrēts par mājas nojaukšanu un sākas tā pārvietošana, darījumu reģistrēšana par šo objektu tiek pārtraukta. Kad šis notikums nāk, to ir grūti paredzēt. Laiks ir atkarīgs tikai no vietējās pases biroja lēmuma - kurā brīdī viņš pārtrauc reģistrēties šajos dzīvokļos. Tam nav vispārpieņemtu noteikumu. Un pasu biroji to mēģina izdarīt pirms laika, pretējā gadījumā viņiem nākas saskarties ar galveno pārvietoto māju problēmu - strauju šķiršanos un reģistrēto radinieku skaita pieaugumu. Ņemiet vērā, ka galvaspilsētas varas pārstāvji ir iemācījušies pierādīt pietiekami efektīvika šķiršanās bija fiktīva un radinieka reģistrācija notika pēc reģistrācijas mājā "slēgšanas".

Tas ir saistīts ar faktu, ka Maskavas mājokļu likumdošanā ir tāds smalkums: piecstāvu ēku īrnieki var reģistrēties, lai uzlabotu viņu dzīves apstākļus, ja ir mazāks par 10 kv. M. Katram reģistrētam īrniekam. m dzīvojamās platības. Komunālajiem dzīvokļiem šis skaitlis ir 15 kv. m. Jāatzīmē, ka šī īrnieku kategorija pārvietošanas laikā jaunus dzīvokļus saņem ārpus kārtas. Svarīgi ir arī tas, ka pilsoņi, kuri dzīvo vienā dzīvoklī un kurus vieno radniecības pazīmes vai īpašumi, bet kuriem ir savi ienākumu avoti, atsevišķs budžets un kuri vada atsevišķu ekonomiku, ja viņi pauž savu gribu, tiek atzīti par dažādām ģimenēm. Un attiecīgi viņi ir atsevišķi jāreģistrē kā tādi, kuriem nepieciešams uzlabot mājokļa apstākļus. Tas ir, ja vecāki un viņu pieaugušais bērns un viņu ģimene dzīvo vienā dzīvoklī,viņi var patstāvīgi pieteikties mājokļa uzlabošanai. Turklāt ir aizliegts izmitināt vienā telpā pieaugušus dažāda dzimuma pilsoņus bez viņu rakstiskas piekrišanas (ja viņi nav laulātie). Vienai personai piešķirtā platība saskaņā ar Maskavas pilsētas likumu ir 18 kv. m. Kā tas darbojas patiesībā? Piemēram, vidējā ģimene (vīrs, sieva un viņu pieaugušais dēls), kas dzīvo piecstāvu ēkā vienistabas dzīvoklī. Šādai ģimenei būtu jādod divu istabu dzīvoklis. Sarežģīsim situāciju. Dēls apprecējās un reģistrēja sievu pie viņa. Viņš un viņa vecāki atsevišķi pieteicās, lai uzlabotu viņu dzīves apstākļus. Šajā gadījumā viņi var rēķināties ar diviem dzīvokļiem. Ja jūs izrakstāt arī vecmāmiņu, kurai steidzami nepieciešama aprūpe, tad jūs varat saņemt trīs. Visticamāk, nav vajadzības vēl vairāk sarežģīt,loģika jau ir skaidra.

Kā izriet no piemēra, ko atkārtoti minēja Maskavas būvniecības kompleksa vadītājs Vladimirs Resins, savulaik pašvaldības mājokļu departamenta pārstāvjiem, kas nodarbojas ar nojaucamo māju pārvietošanu, nācās saskarties ar šo iespēju: vienistabas dzīvoklī reģistrēti 14 īrnieki. Turklāt visi tika reģistrēti uz pilnīgi likumīga pamata. No tā izriet secinājums: cilvēka viltībai, kurai ir izdevīgi visi valsts bezmaksas piedāvājumi, nav robežu. Un secinājums otrais: pat stabilā tirgū, kad cenas nepieaug, bet vairākām mājokļu kategorijām tās pat samazinās, speciālistiem, kuri pārzina likumdošanas sarežģījumus un rūpīgi izpētījuši problēmu, vienmēr ir iespēja nopelnīt labu naudu. Tāpēc viņi ir speciālisti.

Ieteicams: