Komercķīla Krievijā

Satura rādītājs:

Komercķīla Krievijā
Komercķīla Krievijā

Video: Komercķīla Krievijā

Video: Komercķīla Krievijā
Video: Звезда (драма, реж. Николай Лебедев, 2002 г.) 2024, Marts
Anonim
  • Komerciālā hipotēka - rīks nekustamā īpašuma iegādei biznesam
  • Komerciālās hipotēkas juridiskie aspekti
  • Mūsdienu biznesa hipotēku tirgus Krievijā
  • Kāda ir mūsu nākotne
Komerciālais nekustamais īpašums uz kredīta
Komerciālais nekustamais īpašums uz kredīta

Edvards Hopers. Birojs mazā pilsētā. 1953. gads

Komerciālā hipotēka - rīks nekustamā īpašuma iegādei biznesam

Komerciālā hipotēka ir aizdevums, ko bankas izsniedz nedzīvojamo telpu iegādei: tirdzniecības platības, noliktavas, biroji un citas.

Tāpat kā dzīvojamās mājas, komerciālās hipotēkas tiek nodrošinātas pret iegūtā nekustamā īpašuma drošību. Tomēr šī tirgus specifika ir tāda, ka šāda veida aizdevumiem ir diezgan īsi termiņi un samērā augstas procentu likmes. Hipotēku aizdevuma piešķiršanas termiņš komerciālā nekustamā īpašuma iegādei parasti var būt maksimums 10-12 gadi, bet visbiežāk bankas naudu izsniedz 5-7 gadus. Tāpat potenciālajam aizņēmējam būs jāveic sākotnējais maksājums 30 līdz 40% apmērā no īpašuma kopējās vērtības.

Protams, banka rūpīgi pārbauda savus klientus, minimālās prasības komerciālās hipotēkas iegūšanai ir rentabls atlikums un darba laiks tirgū no 1 gada.

Šīs komerciālā nekustamā īpašuma uzņēmējdarbībai iegādes metodes priekšrocības ir tādas, ka objekts tiek izmantots tieši peļņas nolūkos (telpu izīrēšana, izmantošana mazumtirdzniecībai, pakalpojumu sniegšana utt.), Tāpēc nekustamais īpašums atmaksājas.

Komerciālās hipotēkas juridiskie aspekti

Pašlaik federālā likumdošana neparedz reģistrēt īpašumtiesības uz komerciālo nekustamo īpašumu, kas apgrūtināts ar hipotēku. Tāpēc hipotēkas līgums šajā gadījumā tiek noslēgts, pamatojoties uz vispārējiem Krievijas Federācijas Civilkodeksa noteikumiem par līgumu slēgšanu, ņemot vērā Federālā likuma "Par hipotēku (nekustamā īpašuma ķīla)" 16.07.1998. Nr. 102-FZ noteikumus. Ņemiet vērā, ka tiesības izmantot nedzīvojamās telpas kā nodrošinājumu ar šo likumu tika noteiktas tikai 2009. gadā.

Saskaņā ar Art. Federālā likuma Nr. 102 9. pantā hipotēkas līgumā obligāti jānorāda hipotēkas priekšmets, tā paredzamā vērtība, saistību izpildes veids, laiks un summa, ko nodrošina hipotēka.

Šeit ir arī ļoti svarīgs punkts. Pašreizējie tiesību akti neatļauj ieķīlāt nekustamo īpašumu līdz tā iegādes brīdim. Līdz ar to vispirms ir jāiegādājas nekustamais īpašums (jāsastāda pirkšanas un pārdošanas līgums), pēc kura to var izmantot kā nodrošinājumu, lai saņemtu aizdevumu bankā.

Mūsdienu biznesa hipotēku tirgus Krievijā

Daudzi eksperti uzskata, ka komerciālā hipotekārā kreditēšana mūsu valstī joprojām ir banku pārapdrošināšanas ķīlniece: pat pēckrīzes procentu likmju kritums vēl nav kļuvis par stimulu palielināt izsniegto aizdevumu apjomu.

Kopumā tirgū joprojām ir vieni un tie paši galvenie dalībnieki - Sberbank, VTB 24 un RosEvroBank. Neskatoties uz to, kreditēšanas politika pēc krīzes ir mainījusies: banku prasības aizņēmējiem ir nopietni stingrākas. Kas, protams, neveicina izsniegto aizdevumu, kas nodrošināti ar komerciālo nekustamo īpašumu, skaita pieaugumu.

Komerciālo nekustamo īpašumu tirgus
Komerciālo nekustamo īpašumu tirgus

Deivs Knerlers. Banka. 2002. gads

Neskatoties uz visu, komerciālās hipotēkas Krievijā pamazām sāk atjaunoties. Likmes tagad ir 12-16% līmenī, likmes samazinās, jo neviens vienkārši neņems aizdevumu ar lielāku procentuālo daļu. Pirmā iemaksa ir 20–40%. Vislabvēlīgākie nosacījumi Sberbank procentu likmē 8-16% gadā, nomaksa 20%, maksimālais aizdevuma termiņš 10 gadi. Un VTB 24 ir visstingrākie nosacījumi - 18-26% un 50% pirmā iemaksa.

Procentu likmes lielākajā daļā banku pēdējā gada laikā ir samazinājušās gandrīz 2 reizes un gandrīz sasniegušas pirmskrīzes līmeni. Tomēr stingrākas prasības un sarežģītā reģistrācijas procedūra joprojām atbaida potenciālos klientus.

Izsniedzot komerciālo hipotēku, Krievijas bankas var pieprasīt nodrošinājumu, kas pārsniedz 2, un dažreiz 3 reizes lielāku aizdevuma nodrošinājumu. Turklāt kredītiestādes saskaņā ar līguma noteikumiem pilnībā kontrolē aizņēmēja saņemto līdzekļu izlietošanu. Tajā pašā laikā vietējās bankas vēlas piesaistīt klientus ar nekustamā īpašuma iegādes budžetu, kas pārsniedz 10 miljonus ASV dolāru, taču tās pašas vēl nav gatavas mīkstināt savus apstākļus.

Tomēr kopš 2011. gada sākuma mazo un vidējo uzņēmumu pieprasījums pēc komerciālām hipotēkām ir nedaudz pieaudzis. Tajā pašā laikā apmēram puse no visiem pieprasījumiem ir saistīti ar vēlmi iegādāties biroju, 30% - tirdzniecības platības. Lieta ir tāda, ka Krievijas uzņēmējiem praktiski nav iespējams iegādāties īpašumu par saviem līdzekļiem. Turklāt nav iespējams iegūt licenci dažiem darbības veidiem, ja uzņēmuma īpašumā nav atbilstošu telpu. Līdz ar to viņiem hipotēka ir vienīgais pieejamais rīks uzņēmējdarbības turpināšanai, kas apliecina nepieciešamību turpināt attīstīt komerciālo hipotēku.

Kāda ir mūsu nākotne

Acīmredzot, tā kā ir pieprasījums pēc komerciālā nekustamā īpašuma, ieskaitot tā iegādi ar hipotēku, kas pakāpeniski pieaugs, jo bizness pēc krīzes uzņem apgriezienus, tad komerciālā hipotēka kļūst par vienu no daudzsološākajām Krievijas hipotēku kreditēšanas tirgus jomām. Ir arī acīmredzams, ka valsts ekonomikas attīstība un uzņēmējdarbības klimata uzlabošanās kopumā ir atkarīga no šo aizdevumu pieejamības un masveida apjoma.

Pašlaik ir ļoti grūti prognozēt komerciālo hipotēku attīstību.

Tomēr pat tad, ja vietējo uzņēmēju vidū ir tik acīmredzama vajadzība pēc nekustamā īpašuma, komerciālo hipotēku nākotne Krievijā ir skaidri neskaidra. Daudzi eksperti ir vienisprātis, ka šobrīd ir ļoti grūti prognozēt komerciālo hipotēku attīstību. Ar zināmu noteiktību mēs varam tikai teikt, ka pieprasījums pēc šī produkta pieaugs, taču tas, kā reaģēs Krievijas kredītiestādes, ir pilnīgi neparedzams.

Iekšzemes baņķieri nemīl riskēt un baidās no sarežģītiem darījumiem, parasti bankas necenšas izmest naudu, bet gaida maksātspējīgus klientus, piedāvājot viņiem standarta nosacījumus. Mūsu valstī komerciālās hipotēkas joprojām ir daudz lielu uzņēmumu, kuriem ir zināma finanšu stabilitāte un garantijas, mazākus uzņēmumus bankas bieži vien ignorē. Ja bankas vairs neuzticas biznesam, šī hipotēku nozare ilgi stāvēs uz vietas.

Rietumu bankas šajā jomā ir aktīvākas, tās vairāk uzticas mazajiem un vidējiem uzņēmumiem. Tas ir saistīts ar faktu, ka Rietumu uzņēmumi visus savus ienākumus deklarē oficiāli, tāpēc kredītorganizācijām ir daudz vieglāk iegūt ticamu informāciju par potenciālā aizņēmēja finansiālo situāciju. Šajā gadījumā uzņēmējdarbības pārredzamība ir panākumu atslēga, un uz to ir jātiecas arī Krievijā.

Jāatzīmē arī, ka komerciālo hipotēku tirgus attīstību nedzīvojamām telpām kavē fakts, ka vietējo banku piedāvātās kredītprogrammas bieži ir īslaicīgas. Tas galvenokārt ir saistīts ar banku ilgtermiņa finanšu resursu trūkumu. Tāpēc tirgus attīstībai bankām ir nepieciešams aktīvi piesaistīt līdzekļus no kapitāla tirgus. Tas palīdzēs pakāpeniski atrisināt šo problēmu, kā arī atvieglos kredītu iegūšanu un stimulēs šo komerciālo kreditēšanas nozari.

Ieteicams: